Chronique du Notaire

La vente d’un immeuble par un non-résidant

Si vous désirez vous porter acquéreur d’un immeuble alors que le vendeur est une personne qui ne réside pas au Canada, assurez-vous que toutes les formalités requises par les lois fiscales soient complétées afin de vous éviter toute mauvaise surprise.

Il n’est pas rare de voir dans la pratique notariale de tels dossiers. En effet, combien de québécois se sont expatriés pour travailler aux États-Unis par exemple et ont acheté un pied-à-terre ici pour passer leurs vacances auprès des membres de leur famille !

Un immeuble détenu par un non-résidant du Canada ne peut assurément pas être qualifié de résidence principale pour ce dernier. En conséquence, la vente est assujettie à la taxation du gain en capital et au paiement d’impôts par le vendeur.

Puisqu’un non-résidant du Canada ne produit généralement aucune déclaration fiscale au Canada, le fisc n’est pas en mesure d’assurer un suivi sur les gains réalisés et les impôts dus par ce dernier lors de la disposition d’un bien canadien imposable. Outre des recours personnels qu’il pourrait faire valoir contre un non-résidant délinquant, il n’a pas la possibilité d’enregistrer des hypothèques légales ou de saisir des biens étrangers qui appartiennent au vendeur pour récupérer les sommes dues par ce dernier. La confirmation du paiement des impôts lors de la disposition de l’immeuble doit donc être obtenue.

Un notaire qui doit instrumenter la vente d’un immeuble par un étranger doit être prudent et prendre toutes les mesures nécessaires afin de protéger un acheteur contre d’éventuelles réclamations par les autorités fiscales. En effet, la loi indique que l’acheteur de l’immeuble pourrait être tenu responsable du paiement des impôts qui demeureraient impayés par le vendeur.

C’est pourquoi, lors d’une transaction impliquant un vendeur qui est un non-résidant, le notaire conservera le produit net de la vente dans son compte en fidéicommis jusqu’à ce que le vendeur s’affranchisse de ses responsabilités en produisant au fisc canadien et québécois les déclarations de disposition et les déclarations de revenus sur les formulaires prescrits. Une fois les impôts établis, le notaire déboursera les sommes nécessaires à leur paiement. Ensuite, le solde de prix de vente ne sera libéré au vendeur que sur réception des autorisations émises par les autorités fiscales indiquant que le vendeur a rempli toutes ses obligations. Il est clair que les délais pour la remise du prix de vente au vendeur peuvent être assez longs, mais il en va de la protection de l’acheteur.

En présence d’un vendeur étranger, la prudence s’impose !

Lucie Rouleau, notaire