Chronique notariale: Le monde des « servitudes »

Par Louise Aubert

Le droit de jouir de votre propriété comporte certaines limites et notamment celles imposées par la loi que l’on appelle « les servitudes légales » et celles qui ont pu être accordées sur votre propriété. Celles-ci sont les servitudes établies par contrat. Parmi les types de servitudes qui existent, il y a la servitude réelle et la servitude personnelle. Nous nous attarderons ici à la servitude réelle qui est la plus fréquemment rencontrée.

La servitude réelle, telle que définie par le Code civil du Québec, est une charge imposée sur un immeuble, « le fonds servant », en faveur d’un autre immeuble, et le « fonds dominant » qui appartient à un propriétaire différent. Une fois établie, le propriétaire du fonds servant doit supporter certains actes ou encore s’abstenir lui-même d’exercer certains droits au bénéfice d’un autre immeuble.

Voyons ensemble quelques exemples :
1) Votre terrain est affecté d’un droit de passage en faveur de votre voisin. Vous devez permettre à ce voisin de circuler chez vous, selon les termes du contrat, et ne pas nuire à ce droit par des clôtures, barrières ou autres. De plus, vous vous devrez de laisser circuler votre voisin sur votre propriété si ce dernier est « enclavé », car ici on parle de servitude légale. Dans ce cas, la servitude n’a pas à être établie par contrat. C’est souvent le cas d’un propriétaire situé en arrière de votre propriété qui doit nécessairement passer chez vous pour accéder à la voie publique. Cependant, si ce dernier n’est pas enclavé et qu’il circule sur votre propriété par habitude (sans contrat donc sans servitude), il ne pourra prétendre à un droit de passage par usage.

2) Votre propriété est affectée d’un droit de puisage d’eau en faveur du voisin ; situation fréquente en milieu rural. Vous devez laisser le voisin puiser l’eau à votre puits artésien ou puits de surface. Ce droit comprend également les droits accessoires, tels que l’accès à votre propriété pour l’entretien et la réparation de la conduite d’aqueduc. Sachez que la servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice, même si le contrat est muet. Qu’arrive-t-il si votre propriété est affectée d’un tel droit et que le propriétaire détenant ce droit ne l’utilise pas ? Vous pouvez lui demander d’éteindre le droit ou, si la servitude n’a pas été utilisée depuis 10 ans, elle sera éteinte par non-usage (cas du voisin qui a creusé un puits sur son propre terrain et qui n’utilise plus votre puits).

3) Dans un dernier exemple, votre propriété est affectée d’une servitude en faveur d’Hydro-Québec pour le passage aérien d’une ligne de transmission électrique. Il est interdit d’ériger quelque construction que ce soit sous la ligne de distribution électrique.

Nous comprenons que la servitude réelle est de propriété à propriété et non de personne à personne. Même si ça change de propriétaire de part et d’autre, la servitude est maintenue. Naturellement, la servitude doit être publiée (enregistrée) pour lier les acquéreurs subséquents.

Comme nous l’avons vu précédemment, la servitude ne se crée pas par habitude ou par usage. Vous ne pourrez prétendre à une servitude même si la situation est existante depuis très longtemps, sauf les cas de servitudes d’ordre légal comme l’enclave ou l’écoulement des eaux. Prenons le cas des vues illégales. Par exemple, votre propriété a deux fenêtres qui donnent une vue droite sur la propriété voisine à une distance moindre de cinq pieds (5’) et cette situation existe depuis plus de 20 ans. Vous êtes convaincu que le voisin ne peut rien faire contre vous parce que vous bénéficiez de droits acquis. NON, le propriétaire qui a une vue illégale sur son voisin ne peut soulever un droit acquis par l’écoulement du temps. Donc, vous devrez demander à votre voisin de vous accorder une servitude de vue. En cas de refus, vous pourrez toujours rendre vos vues translucides ou dormantes… pas très agréables dans un salon ! Et ce, même s’il n’y a aucune construction sur la propriété voisine.

Ce petit survol du monde des servitudes nous fait comprendre l’incidence qu’elles ont sur les droits et les obligations des propriétaires concernés.