La servitude

L’article 1177 du Code civil du Québec définit la servitude comme étant une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété.

L’article 1119 du Code civil du Québec édicte que la servitude est un démembrement du droit de propriété et constitue un droit réel. En conséquence, les mutations de propriété du fonds servant ou dominant ne portent pas atteinte à la servitude. Celle-ci suit les immeubles en quelques mains qu’ils passent, comme le souligne l’article 1182 du Code civil du Québec.

Certaines obligations incombent aux propriétaires fonciers. Par exemple, le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l’exercice de la servitude ou à le rendre moins commode. De même, le propriétaire du fonds dominant ne peut faire de changements qui aggravent la situation du fonds servant. Il faut donc user de ses droits de façon courtoise et civilisée.

Il existe différents types de servitudes : la servitude de vue, la servitude de non-construction, la servitude de non-accès, la servitude de passage, la servitude de passage de tuyau d’aqueduc et d’égout, etc.

La servitude peut être perpétuelle ou temporaire. Elle peut également être continue ou discontinue. La servitude continue est celle dont l’exercice ne requiert pas le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de vue ou de non-construction. La servitude discontinue est celle dont l’exercice requiert le fait actuel de son titulaire, comme la servitude de passage à pied ou en voiture.

Pour exister, la servitude doit être établie par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. Elle ne peut s’établir sans titre et la possession, même immémoriale, ne suffit pas à cet effet. Donc, on ne peut invoquer des droits acquis pour utiliser l’immeuble de quelqu’un d’autre, comme un chemin de passage par exemple.

L’article 1191 stipule que la servitude s’éteint : 1° Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant; 2° Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant; 3° Par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée; 4° Par le rachat; 5° Par le non-usage pendant 10 ans.

Lucie Rouleau, notaire
418-755-1822